Co to jest kredyt hipoteczny CEMA?

17 lutego 2021
Category: Koszty Zamknięcia

Co może zaszkodzić moim szansom na refinansowanie?

CEMA to skrót od Consolidation Extension and Modification Agreement i jest to strategia ustanawiania nowej hipoteki w celu obniżenia podatku w stanie Nowy Jork. Generalnie, gdy kupujesz lub refinansujesz dom lub kondominium w Nowym Jorku, musisz zapłacić stanowy i lokalny podatek od kwoty kredytu hipotecznego. W przypadku pożyczki CEMA płacisz tylko podatek od różnicy między kwotą kredytu hipotecznego a poprzednią kwotą pożyczki.

TL; DR (zbyt długo; nie przeczytałem)Pożyczka CEMA pozwala zapłacić mniejszy podatek przy zakupie lub refinansowaniu nieruchomości, która jest już obciążona hipoteką w stanie Nowy Jork.

Co to jest pożyczka CEMA?

Generalnie, kiedy zaciągasz kredyt hipoteczny w Nowym Jorku, musisz zapłacić podatek od kwoty tej pożyczki. Stawki podatkowe różnią się w zależności od hrabstwa. W hrabstwie Yates i niektórych innych obszarach wiejskich jest to 0,5 procent wartości kredytu hipotecznego. W pięciu dzielnicach Nowego Jorku jest to 1,8 procent pierwszych 500 000 dolarów wartości kredytu hipotecznego, z wyższą oprocentowaniem pozostałej wartości w zależności od rodzaju budynku. Inne hrabstwa mają stawki, które są pomiędzy tymi skrajnościami.

Niezależnie od faktycznej stawki, te podatki mogą się sumować w przypadku dużych kredytów hipotecznych. Jednym ze sposobów na zmniejszenie zobowiązania podatkowego, jeśli kupujesz budynek z istniejącą hipoteką zaciągniętą przez sprzedającego lub jeśli masz już istniejącą pożyczkę, którą refinansujesz, jest skorzystanie z tak zwanej pożyczki CEMA, która zasadniczo umożliwia połączenie dwa kredyty hipoteczne w jeden. W takim przypadku zapłacisz podatek od kredytu hipotecznego tylko od różnicy między dwoma hipotekami plus wszelkie koszty zamknięcia.

Na przykład, jeśli masz kredyt hipoteczny w wysokości 200 000 USD i refinansujesz pożyczkę w wysokości 300 000 USD i mieszkasz w Nowym Jorku, zwykle musiałbyś zapłacić podatek w wysokości 300 000 USD x 1,8 procent, czyli 5400 USD. W przypadku pożyczki CEMA zapłaciłbyś tylko 1,8% podatku od różnicy w wysokości 100 000 USD, co oznacza podatek w wysokości zaledwie 1800 USD. W praktyce prawdopodobnie musiałbyś zapłacić nieco więcej z powodu podatku od kosztów zamknięcia kredytu.

Aby umówić się na pożyczkę CEMA, musisz współpracować ze swoim pożyczkodawcą i potencjalnie prawnikiem, aby upewnić się, że nowa pożyczka spełnia wymogi prawne. Jeśli tak, czasami można zauważyć znaczne oszczędności podatkowe.

Potencjalne czynniki komplikujące i wyjątki

Zasadniczo pożyczkę CEMA można zaciągnąć tylko poprzez współpracę z pożyczkodawcą, aby upewnić się, że pożyczka spełnia wymogi prawne stanu Nowy Jork. Jeśli refinansujesz pożyczkę od jednego pożyczkodawcy pożyczką od innego pożyczkodawcy, obaj będą musieli współpracować, aby zasadniczo przenieść stary kredyt hipoteczny na nowego pożyczkodawcę i połączyć oba. Jedna lub obie strony mogą pobierać opłaty transakcyjne lub prawne, aby to zadziałało.

Podobnie, jeśli kupujesz dom w ramach umowy CEMA w ramach tak zwanej umowy zakupu CEMA, kredytodawca hipoteczny sprzedającego i Twój muszą podobnie współpracować, a jedna lub obie strony mogą chcieć, aby ich prawnicy przyjrzeli się umowie. upewnić się, że transakcja prawidłowo zwalnia sprzedawcę z zobowiązania pożyczki i przenosi ją na kupującego w sposób satysfakcjonujący państwo.

W niektórych przypadkach przygotowanie pożyczki CEMA może zająć więcej czasu, ponieważ wymaga więcej formalności, aby upewnić się, że pożyczka spełnia normy prawne. Może to być nie do przyjęcia, jeśli którakolwiek ze stron próbuje szybko zamknąć transakcję. Podobnie, dodatkowe koszty transakcyjne i prawne mogą sprawić, że pożyczka CEMA będzie mniej opłacalna.

Pożyczki CEMA zasadniczo dotyczą tylko zakupu nieruchomości w Nowym Jorku, w tym mieszkań. Mieszkania spółdzielcze, które są powszechne w Nowym Jorku, zwykle działają na odrębnych zasadach, a pożyczki CEMA zazwyczaj nie mają zastosowania.

Więcej artykułów

Definicja zbywalnego kredytu hipotecznego →

Chcemy kupić dom, ale go nie sprzedaliśmy →

Refinansowanie domu, który został spłacony →

  • Szybkie pożyczki: pożyczki CEMA sprawiają, że refinansowanie w Nowym Jorku jest łatwiejsze i bardziej opłacalne
  • Warburg Realty: CEMA: Strategia oszczędzania pieniędzy przy zamknięciuBrick Underground: Co to jest pożyczka CEMA i kiedy warto ją zdobyć?Adams Law Group: Pożyczki CEMA w Nowym Jorku – często zadawane pytaniaStreszczenie rejestru: Podatek hipoteczny stanu Nowy JorkSteven Melendez jest niezależnym dziennikarzem z doświadczeniem w dziedzinie technologii i biznesu. Pisał do różnych publikacji biznesowych, w tym Fast Company, The Wall Street Journal, Innovation Leader i Ad Age. Był stypendystą Knight Foundation’s Medill School of Journalism na Northwestern University.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy