Co to jest niezgodna pożyczka hipoteczna?

17 lutego 2021
Category: Ocen Kredytowych

Jeśli ostatnio robiłeś zakupy / szukałeś kredytów hipotecznych i natknąłeś się na wyrażenie „pożyczka niezgodna z umową, możesz mieć pytania.

Na pierwszy rzut oka pewnie rozumiesz, że przedmiotowa pożyczka nie jest zgodna, ale z czym dokładnie?

Cóż, mają na myśli to, że nie jest zgodny ze standardami Fannie Mae i Freddie Mac, którzy razem pokrywają większość kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych.

Ta para zasadniczo utrzymuje płynność rynku kredytów hipotecznych, kupując pożyczki pochodzące od pożyczkodawców lub pakując je w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką (MBS).

Ale jeśli Twoja konkretna pożyczka nie spełnia kryteriów ubezpieczenia z tego czy innego powodu, nie jest ona zgodna i dlatego nie może być zabezpieczona ani zakupiona przez nich.

W związku z tym istnieje duża szansa, że ​​znalezienie finansowania będzie trudniejsze i potencjalnie droższe, głównie dlatego, że jest mniej pożyczkodawców chętnych do sfinansowania pożyczki.

Dla przypomnienia, wielu pożyczkodawców udziela tylko pożyczek zgodnych z wymogami, więc twoje opcje mogą się szybko zmniejszyć, jeśli pożyczka nie jest zgodna.

Dlaczego kredyty hipoteczne są uznawane za niezgodne?
  • Pożyczka jest niezgodna z wymogami, jeśli nie spełnia wytycznych Fannie Mae lub Freddie Mac
  • Istnieje wiele wymagań kredytowych, które muszą zostać spełnioneW tym maksymalne kwoty pożyczki, które różnią się w zależności od obszaru / rodzaju nieruchomościKredyty hipoteczne przekraczające te limity nazywane są pożyczkami typu jumboNajczęstszym powodem niezgodności kredytu hipotecznego jest kwota kredytu.

    Fannie Mae i Freddie Mac akceptują tylko pożyczki do określonej wielkości, znanej jako zgodny limit pożyczki.

    Limit ten może zmieniać się co roku w styczniu, co ostatnio nastąpiło dzięki rosnącym cenom mieszkań, mierzonym przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA).

    Począwszy od 2019 r., Limit ten wynosi 484 350 USD dla jednej jednostki nieruchomości w sąsiednich Stanach Zjednoczonych. Obecnie limit pożyczki zgodny z 2020 wynosi 510400 USD.

    Aby dać ci pewną perspektywę, wzrosła o 31 250 USD od 2018 r., Więc może wzrosnąć z roku na rok, jeśli ceny domów będą dobrze prosperować w poprzednich 365 dniach.

    Teraz jest to trochę bardziej skomplikowane, ponieważ istnieją różne limity pożyczek w zależności od lokalizacji i rodzaju nieruchomości, a nawet tak zwane limity pożyczek drogich w niektórych częściach kraju, które są droższe.

    Na przykład, podczas gdy limit pożyczki wynosi technicznie 484 350 USD w całym kraju, nabywcy domów w hrabstwie Los Angeles mogą uzyskać zgodną hipotekę zabezpieczoną przez Fannie / Freddie do kwoty 726 525 USD.

    Ponadto, jeśli nieruchomość znajduje się na Alasce, Guam, Hawajach lub na Wyspach Dziewiczych Stanów Zjednoczonych, maksymalna kwota pożyczki może wynosić 726 525 USD, ponieważ mają one wyższe limity.

    Ale czekaj, jest więcej! Jeśli nieruchomość jest dwupoziomowa, potrójna lub czterokomorowa, maksymalna kwota pożyczki może wynosić odpowiednio 930 300 USD, 1124 475 USD lub nawet 1 397 400 USD.

    Mówiąc najprościej, Fannie i Freddie zwrócą twoją pożyczkę na dom, nawet jeśli jest ogromna. Oczywiście kwota pożyczki to tylko jeden czynnik, który decyduje o tym, czy pożyczka jest zgodna, czy też niezgodna.

    Ale wszystko, co przekracza te limity, jest znane jako pożyczka typu jumbo, co z definicji powoduje, że jest niezgodna.

    Jakie inne czynniki powodują, że pożyczka jest niezgodna?
    • Istnieją inne możliwości, dla których pożyczka może się nie zgadzać
    • W tym ocena kredytowa poniżej 620 lub zbyt wysokie LTVWraz z innymi potencjalnymi kwestiami związanymi z pożyczkobiorcą / nieruchomościąLub niektóre rodzaje pożyczek, takie jak kredyty hipoteczne z oprocentowaniem i pożyczki z określonym dochodemOgólnie Fannie Mae i Freddie Mac oferują kredyty hipoteczne tylko pożyczkobiorcom z wynikiem FICO 620 i wyższym.

      Więc jeśli nie masz tak wysokiego wyniku kredytowego, ale nadal potrzebujesz kredytu hipotecznego, będziesz musiał zwrócić się o pożyczkę rządową (FHA, VA lub USDA) lub pożyczkę niezgodną z wymogami.

      Zakładając, że pożyczka rządowa nie zadziała z jakiegokolwiek powodu, być może będziesz musiał poszukać pożyczki od pożyczkodawcy, który nie sprzedaje twojej pożyczki Fannie Mae lub Freddie Mac, co w większości robi.

      Jak wspomniano wcześniej, jeśli nie robią interesów z Fannie i Freddiem, istnieje spora szansa, że ​​oprocentowanie kredytu hipotecznego będzie wyższe, a wszystko inne będzie równe.

      Powodem jest to, że pożyczki zgodne są najbardziej zbywalne, ponieważ zawsze jest kupujący, podczas gdy pożyczki niezgodne mogą pozostać w portfelu pożyczkodawcy lub zostać sprzedane tylko niektórym inwestorom.

      Oczywiście są wyjątki od tej reguły, a niektóre duże pożyczki mogą mieć niższą cenę niż pożyczki zgodne z przepisami.

      W każdym razie inne powody, dla których pożyczka może być niezgodna, obejmują stosunek wartości kredytu do wartości (LTV). Fannie Mae ma macierz kwalifikowalności, która zawiera maksymalne wartości LTV na podstawie typu transakcji i rodzaju nieruchomości.

      Na przykład zezwalają na maksymalny LTV na poziomie 97% w przypadku zakupu jednej jednostki lub refinansowania oprocentowanego i terminowego, co jest dość liberalne. To wymaga zaledwie 3% zaliczki.

      Ale co, jeśli jest to refinansowanie nieruchomości składającej się z dwóch jednostek? Cóż, maksymalne LTV spada do 75%. Może chcesz / potrzebujesz pożyczki do 80% LTV. Jeśli tak, być może będziesz musiał zaciągnąć niezgodną pożyczkę od pożyczkodawcy, który chce przekroczyć te limity.

      To samo może dotyczyć pożyczkobiorców, których stosunek zadłużenia do dochodów (DTI) przekracza określone limity, na ogół 50% lub mniej, pożyczki oprocentowane lub pożyczki z określonym dochodem.

      Ponadto, jeśli pożyczkobiorca doświadczył krótkiej sprzedaży lub egzekucji, a nie upłynęło wystarczająco dużo czasu, jedyną dostępną opcją może być pożyczka niezgodna z wymogami.

      Mogą również wystąpić problemy związane z nieruchomościami, które powodują, że kredyt mieszkaniowy nie kwalifikuje się do dostarczenia Fannie i Freddie.

      Jednym z typowych przykładów jest kondominium nieobjęte gwarancją, które może zasłużyć na to wyróżnienie z różnych powodów.

      Albo jeden podmiot jest właścicielem zbyt wielu lokali w kompleksie, zbyt wiele jest wynajmowanych, albo sama HOA ma problemy, takie jak toczący się proces sądowy lub zbyt wielu istniejących właścicieli zalega ze swoimi należnościami.

      Krótko mówiąc, jeśli nieruchomość nie przejdzie egzaminu, być może będziesz musiał pójść drogą niezgodną i znaleźć pożyczkodawcę, który będzie chciał przeoczyć niektóre z tych rzeczy.

      Ponownie, będzie to prawdopodobnie kosztować, ponieważ wspomniany pożyczkodawca będzie naliczał więcej za zezwolenie na takie ustępstwa, które są ogólnie uważane za obarczone większym ryzykiem.

      Podsumowując, istnieją opcje dla pożyczkobiorców z niezgodnymi pożyczkami, ale w większości przypadków prawdopodobnie uzyskasz niższe oprocentowanie, jeśli Twoja pożyczka jest zgodna z wymogami, chociaż nie zawsze będzie to pod Twoją kontrolą.

      Często zadawane pytania

      Co sprawia, że ​​pożyczka jest niezgodna?

      Nie spełnia standardów gwarantowania emisji Fannie Mae lub Freddie Mac ze względu na kwotę pożyczki, ocenę kredytową, LTV, DTI, rodzaj nieruchomości i tak dalej.

      Może to obejmować pożyczkobiorców z wynikami FICO poniżej 620, hipoteki typu jumbo, kredyty hipoteczne z oprocentowaniem lub hipoteki na niektórych kompleksach mieszkaniowych i wyjątkowych nieruchomościach.

      Czy niezgodne i jumbo to to samo?

      Nie. Pożyczka może znajdować się poniżej zgodnego limitu pożyczki i być niezgodna z innych powodów, takich jak niska ocena kredytowa, wysoki DTI, wysokie LTV itp.

      Czy istnieją niezgodne limity pożyczek?

      Nie. Pożyczkodawcy mogą ustalać maksymalne kwoty pożyczek według własnego uznania, ponieważ albo trzymają pożyczki we własnym portfelu, albo sprzedają je inwestorom, którzy zgadzają się z ich wytycznymi.

      Czy są jakieś niespełniające wymagania pożyczki?

      Znowu nie. Ponieważ pożyczkodawcy ustalają własne zasady, mogą wymyślać własne indywidualne wymagania, które mogą się znacznie różnić w zależności od apetytu na ryzyko.

      Niektóre mogą pozwolić na pożyczki w wysokości 5 milionów dolarów lub więcej, podczas gdy inne mogą osiągnąć tylko 1 milion dolarów. To samo dotyczy ocen kredytowych, DTI i tak dalej.

      Czy pożyczka FHA jest pożyczką zgodną?

      Nie, to pożyczka rządowa, podobna do pożyczek VA i USDA, znana również jako niekonwencjonalna.

      Kim są pożyczkodawcy niespełniający wymogów?

      Jest ich zbyt wiele, by je wymienić, a wielu pożyczkodawców udziela zarówno pożyczek zgodnych, jak i niezgodnych, w tym duże banki i mniejsze instytucje niebankowe.

      Niektórzy pożyczkodawcy specjalizują się tylko w pożyczkach niezgodnych z wymogami, często nazywanymi pożyczkami niezgodnymi z QM.

      Pośrednik hipoteczny może również współpracować z niespełniającymi wymogów partnerami pożyczkowymi, jeśli potrzebujesz pomocy w udzieleniu pożyczki.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy