Jak inwestować w nieruchomości – sprytny sposób na rozpoczęcie

17 lutego 2021
Category: Pytania Dotyczące

Data modyfikacji: 24 września 2020 r

Kiedy większość ludzi myśli o inwestowaniu w nieruchomości, prawdopodobnie przychodzi im do głowy kilka rzeczy: panowie slumsów w wielkich miastach i bogaci miliarderzy. Ale przeciętny inwestor powinien również poważnie rozważyć inwestowanie w nieruchomości.

Jeśli nie masz pojęcia, od czego zacząć – nie jesteś sam. Jest wiele sposobów, aby zacząć jako inwestor w nieruchomości – niektóre z nich wymagają zaledwie 500 $!

Poniżej przedstawię różne rodzaje inwestycji w nieruchomości i dla kogo są najlepsze. Ale zacznijmy od rozmowy o tym, czym właściwie jest inwestowanie w nieruchomości.

Co to jest inwestowanie w nieruchomości?

Mówiąc prościej, inwestowanie w nieruchomości to kupno lub sprzedaż ziemi i budynków w celu zarabiania pieniędzy. Istnieje kilka różnych kategorii nieruchomości:

  • Nieruchomości mieszkalne obejmują domy, budynki mieszkalne, nieruchomości wakacyjne i wszystkie inne miejsca zamieszkania. Zwykle jest to najłatwiejszy obszar nieruchomości dla początkującego inwestora.
  • Nieruchomości komercyjne (CRE) obejmują powierzchnie biurowe, witryny sklepów detalicznych lub dowolny budynek używany do celów biznesowych. Jest droższy niż nieruchomości mieszkalne i będziesz zarządzać większą ilością nieruchomości. Najlepszym sposobem na wejście inwestorów indywidualnych do CRE jest zakup udziałów w funduszu powierniczym na rynku nieruchomości – więcej o tych poniżej.
  • Nieruchomości przemysłowe obejmują magazyny, magazyny i inne duże obiekty „specjalnego przeznaczenia, takie jak myjnie samochodowe, które generują sprzedaż.

Jak inwestujesz w nieruchomości?

Zanim wybierzesz swoją pierwszą inwestycję, powinieneś zdecydować, ile chcesz wydać na zaliczkę. Nieruchomości mogą być ryzykowne, więc nie inwestuj pieniędzy, na których utratę nie możesz sobie pozwolić. Na przykład inwestorzy w nieruchomości komercyjne powinni mieć około 50 000 dolarów gotowych do uruchomienia. Jeśli nie masz tak dużo, istnieją tańsze sposoby inwestowania.

Nieruchomości mogą być również znaczącą inwestycją czasu. Naprawienie nieruchomości nie jest łatwe, a nawet podstawowa konserwacja to regularne zadanie, za którym będziesz musiał nadążyć. Niektórzy inwestorzy w nieruchomości zlecają konserwację firmom zarządzającym za dodatkową opłatą.

Przed dokonaniem pierwszego zakupu warto porozmawiać z wykwalifikowanym prawnikiem. Posiadanie inwestycji za pośrednictwem spółek z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC) jest o wiele mniej ryzykowne niż dokonywanie inwestycji we własnym imieniu. Jeśli inwestycja się nie powiedzie, chcesz chronić swoje aktywa i nie chcesz odpowiedzialności prawnej, jeśli możesz jej uniknąć.

Teraz, gdy wyłączenia odpowiedzialności są już na uboczu, spójrzmy na dostępne opcje.

Kup nieruchomość do wynajęcia

Inwestor nieruchomości mieszkaniowych z czasem do zobowiązania może kupić nieruchomość i zostać wynajmującym. Jest to gwarantowany miesięczny dochód, o ile możesz znaleźć najemców, i jest to jeden z najczęstszych sposobów na stałe zarabianie na nieruchomościach. (Możesz także kupić i wynająć nieruchomość komercyjną lub przemysłową, ale koszt początkowy jest wyższy, a zarządzanie jest bardziej złożone).

Nieruchomości mieszkalne mogą technicznie być inwestycjami pasywnymi, ale wymagają dość aktywnego zaangażowania. Więc upewnij się, że masz czas i pieniądze. Wielu wynajmujących zleca utrzymanie budynków firmom zarządzającym; inni zajmują się naprawami samodzielnie.

Jak kupić nieruchomość na wynajem

Najpierw poznaj swój lokalny rynek nieruchomości. Im lepiej znasz okolicę, tym większe prawdopodobieństwo, że dokonasz mądrego zakupu i zaoferujesz najemcom cenę, która jest dla nich uczciwa i konkurencyjna dla Ciebie. Dowiedz się, jacy najemcy mieszkają w okolicy, kto się tam przeprowadza i jak zmieniały się ceny w czasie.

Możesz zacząć, przechodząc przez Roofstock – wiodący rynek domów jednorodzinnych do wynajęcia. Sprawiają, że przeglądanie domu jest śmiesznie łatwe. Możesz przejrzeć ich katalog domów i kliknąć te, które Ci się podobają. Otrzymasz ważne informacje, takie jak aktualny czynsz, jak wysoko oceniana jest okolica i nie tylko.

Najlepszą częścią Roofstock jest to, że sprzedają domy, które mają już najemców. Oznacza to, że będziesz mieć strumień dochodu, gdy tylko kupisz dom na wynajem.

Trusty inwestycyjne w nieruchomości (REIT)

Inwestowanie w REIT nie różni się tak bardzo od inwestowania w akcje. Jako inwestor przekazujesz pieniądze trustowi lub korporacji, która kupuje nieruchomość. Otrzymasz część dywidend w miarę wzrostu wartości nieruchomości. REIT-y są kupowane i sprzedawane na większości głównych giełd.

To najłatwiejszy sposób początkującego inwestora na wejście w świat nieruchomości komercyjnych. Ma potencjalnie wysoką wydajność. Przedsiębiorstwa wypłacają co najmniej 90% swoich dochodów z nieruchomości w formie dywidendy dla inwestorów. Ponadto Twoja inwestycja jest płynna; możesz sprzedać swoje udziały i wypłacić pieniądze bez konieczności zajmowania się sprzedażą budynku. Korporacja wykonuje za Ciebie całą pracę zarządczą.

Najprawdopodobniej będziesz mieć do czynienia z REITami notowanymi na giełdzie. Akredytowani inwestorzy o wysokiej wartości netto mogą mieć dostęp do prywatnych REIT – te trusty nie są zarejestrowane w SEC, a wymagana inwestycja z góry jest znacznie wyższa.

Jak inwestujesz w REIT-y?

REIT może stanowić część początkującego portfela inwestycyjnego. REIT będący w obrocie publicznym wymaga tylko kilkuset dolarów i możesz sprzedać w dowolnym momencie. Będziesz chciał REIT-u kapitałowego (najpopularniejszy rodzaj) w przeciwieństwie do REIT hipotecznego, bardziej złożonego trustu, który zajmuje się kredytami hipotecznymi. Jeśli chcesz wejść na rynek nieruchomości bez angażowania się w zarządzanie nieruchomościami, to jest dobry punkt wyjścia.

Aby kupić akcje, przejdziesz przez firmę maklerską, tak jak kupujesz inne akcje.

Platformy crowdfundingowe

Coraz popularniejsza opcja dla drobnych inwestorów w nieruchomości, platformy finansowania społecznościowego są inwestycjami pasywnymi podobnymi do REIT. Ale zamiast przechodzić przez trust lub korporację, inwestorzy łączą swoje aktywa i dopasowują się do zainteresowanych deweloperów lub sponsorów. Istnieją platformy dla nieruchomości komercyjnych i mieszkalnych.

Ponieważ te inwestycje są niepłynne – nie można ich łatwo sprzedać – i są zależne od zmiennych na rynku nieruchomości, mogą być bardziej ryzykowne niż REIT. Ale mogą również zapewnić Ci dywidendy z nieruchomości, do których nie miałbyś dostępu jako osoba fizyczna. Być może będziesz musiał czekać dłużej na zwroty, ale zwroty są zwykle dość wysokie.

Jak inwestujesz w platformy finansowania społecznościowego?

Wiele uznanych platform, takich jak Equity Multiple, jest dostępnych tylko dla akredytowanych inwestorów – tych, których dochód przekracza 200 000 USD lub wartość netto przekracza 1 milion USD. Ale inwestowanie w nieruchomości nie ogranicza się już do tych, którzy spełniają te kryteria.

Crowdfunding otwiera możliwości dla każdego zainteresowanego inwestora. Jeśli chcesz wejść na rynek inwestycji w nieruchomości, istnieje wiele opcji.

Jedną z tych opcji jest Streitwise, która pozwala zacząć już od 1000 USD. Streitwise eliminuje pośredników – brokerów pobierających wysokie opłaty – i pozwala inwestować bezpośrednio w ich wybór sprawdzonych przez ekspertów nieruchomości. Założyciele firmy działają w branży od ponad czterech dekad, więc będziesz wiedział, że Twoje inwestycje są w dobrych rękach.

Jeśli chcesz, aby początkowa inwestycja była niska, Fundrise to świetna opcja. Możesz zbudować pakiet startowy za jedyne 500 USD, a następnie uaktualnić do planu podstawowego, gdy wydasz 1000 USD. Strategia inwestycyjna Fundrise opiera się na funduszach inwestycyjnych w nieruchomościach (REIT), które są połączonymi inwestycjami w nieruchomości komercyjne.

RealtyMogul to świetna opcja dla tych, którzy mają co najmniej 1000 USD do zainwestowania. Dzięki RealtyMogul wnosisz wkład w REIT, oferując właściwości starannie dobrane pod kątem potencjału zarobkowego. Inwestorzy nieakredytowani są ograniczeni do nieruchomości, które zostały im udostępnione, podczas gdy inwestorzy akredytowani mogą wybierać spośród szerokiej gamy REITS i indywidualnych nieruchomości, zwanych „ofertami prywatnymi.

Pamiętaj, że dywidendy z nieruchomości finansowanych z funduszy społecznościowych nie zawsze są szybkie. Obie firmy zdecydowanie zalecają inwestorom długoterminowe zaangażowanie (co najmniej pięć lat). Inwestycje krótkoterminowe są z natury ryzykowne, podczas gdy inwestycje długoterminowe równoważą ryzyko.

Wynajem krótkoterminowy i wakacyjny

Co jeśli nie chcesz wchodzić na giełdę lub kupować nieruchomości, ale nadal chciałbyś generować dochód z nieruchomości?

Spróbuj wynająć pokój na noc lub co tydzień. Możesz nawet wynająć cały dom na krótki okres. Kwota, którą zarobisz, będzie się różnić w zależności od lokalnego rynku wynajmu. Jeśli mieszkasz na obszarze o dużym natężeniu ruchu turystycznego, niezależnie od tego, czy ruch jest sezonowy, czy całoroczny, możesz naprawdę osiągnąć zysk. Nie potrzebujesz dużo gotówki, aby zacząć; tylko dodatkowa przestrzeń. Szybko zaczniesz dostrzegać przepływy pieniężne w porównaniu do inwestycji w akcje.

Pomyśl o tych wypożyczeniach jako o „pobocznym zamieszaniu lub występie w niepełnym wymiarze godzin. Odpowiadasz za umeblowanie i utrzymanie nieruchomości oraz doprowadzenie jej do kodu, a także za komunikację z najemcami.

Jak zacząć na rynku wynajmu krótkoterminowego

Wielu najemcom łatwiej jest przeglądać strony internetowe osób trzecich. Airbnb jest najbardziej znanym.

Istnieje również VRBO lub Vacation Rentals By Owner. Witryna internetowa wykonuje wiele czynności za Ciebie, takich jak znajdowanie i sprawdzanie dopasowań najemców, zapewnianie jakiejś formy ochrony przed uszkodzeniami i pomoc w rozpatrywaniu skarg najemców.

Jeśli wolisz sam zająć się każdym aspektem procesu, możesz reklamować się lokalnie za pośrednictwem witryn takich jak Craigslist lub skorzystać z sieci zaufanych przyjaciół.

Nie zapomnij sprawdzić lokalnych przepisów, aby zobaczyć, jakie przepisy musisz spełnić. Wiele miast i stanów rozprawia się z rynkiem wynajmu krótkoterminowego w odpowiedzi na rosnące koszty mieszkań. Prawo może na przykład ograniczać długość pobytu gości.

Dołącz do grupy inwestującej w nieruchomości

Grupy inwestycyjne to jeden ze sposobów na wejście na rynek nieruchomości mieszkaniowych bez kłopotów związanych z aktywnym wynajmowaniem. Inwestorzy o podobnych poglądach łączą swoje zasoby i kupują nieruchomości mieszkalne, takie jak budynki mieszkalne lub mieszkania, za pośrednictwem większej firmy. W zamian za część dochodów z najmu firma zajmuje się utrzymaniem i zarządzaniem najemcami. Pomyśl o tych inwestycjach jak o małych funduszach inwestycyjnych.

Pojedynczy inwestorzy mogą posiadać pojedyncze lokale mieszkalne wielorodzinne. (Sama grupa staje się podmiotem prawnym, a każdy jej członek staje się współwłaścicielem). Ponieważ wakat jest zawsze ryzykiem w przypadku wynajmowanych nieruchomości, wiele grup „gromadzi część czynszu, więc inwestorzy nadal uzyskują dochód, nawet gdy ich jednostka jest pusta.

Handel lub „odwracanie nieruchomości

Po jakimś czasie gry w inwestowanie w nieruchomości wiesz, co robisz. Inwestorom wystarczająco ambitnym, aby rozpocząć projekty budowlane, obrót lub przerzucanie nieruchomości może przynieść duże zyski w ciągu zaledwie kilku miesięcy.

Oto jak to działa: inwestor kupuje niedoszacowaną nieruchomość mieszkalną, remontuje ją, a następnie sprzedaje po wyższej cenie. Można być zwykłym „kupcem nieruchomości, który zostawia swój zakup bez remontu i czeka, aż rynek się poprawi. Aby to zadziałało, właściwości powinny być już w dobrym stanie.

Sprzedaż nie jest oczywiście gwarantowana, a jeśli nie możesz zdobyć najemców lub kupujących, nadal jesteś na haku o kredyt hipoteczny. „House flipping jest najlepszy dla doświadczonych inwestorów w nieruchomości, którzy wiedzą, jak zabezpieczyć swoje zakłady na lokalnym rynku.

Jak handlować lub odwracać nieruchomość

Najpierw zapoznaj się z podstawami budowy i projektowania oraz lokalnymi przepisami budowlanymi. Nawet jeśli nie wykonujesz pracy samodzielnie, będziesz zarządzać procesem jako właściciel. Następnie zajmij się szacowaniem harmonogramu renowacji, wyceną materiałów itp.… To aktywna inwestycja. Specjaliści sugerują współpracę z partnerem, najlepiej z kimś z umiejętnościami, których nie masz.

Należy pamiętać, że tego typu inwestycja wiąże się z dość dużym ryzykiem. Możesz zarobić dużo pieniędzy w krótkim czasie, ale możesz stracić pieniądze, jeśli rynek nie pójdzie po twojej myśli.

Często zadawane pytania dotyczące inwestycji w nieruchomości

Podsumowanie

Inwestowanie w nieruchomości może być ekscytujące i lukratywne, ale wymaga praktyki i dużych pieniędzy.

Istnieje mnóstwo opcji, jeśli chodzi o nieruchomości, więc przed podpisaniem umowy na linii przerywanej musisz przemyśleć, która inwestycja będzie dla Ciebie najlepsza.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy